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【转载】楼市泡沫将要破灭究竟靠不靠谱?  

2013-06-19 08:39:53|  分类: 杂说 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 根据最新数据,2013年5月100个城市的住宅平均价格自2012年6月起连续第12个月环比上涨,涨幅较上月缩小0.19个百分点;同比连续第6个月上涨,涨幅扩大至6.90%。业内人士认为,目前高房价主要受到高地价、货币政策预期放缓以及楼市供应不足等因素影响,因此,未来房价上涨的预期依然较强。房价的持续高涨,给深受高房价之苦的民众对政府房地产调控政策的效果提出了质疑。

     不过,独立经济学家谢国忠,却一直在唱衰中国楼市。近日,他在出席活动时再次指出,中国的房地产泡沫尤其严重。他预计,中国的房地产泡沫将在数个月内破裂,最长不会超过一年,这些都来源于致富的欲望和超额的货币。不过国内很多人对谢国忠的唱衰楼市论不以为然,因为,谢早在2004年就开始唱空楼市,甚至为了证明自己的观点,还卖掉自己在上海的房产,但在他唱空楼市的9年间,上海楼市均从已从2004年的6000多元/平方米涨至目前的3万元以上。

     现在社会各界对中国房价是否存在泡沫,基本没有异议,只是认为房地产泡沫一时半会儿破不了。经济学上的“泡沫”是指,经济经过一段相对短的时间迅速繁荣,价格和需求急剧膨胀,然后又急剧下滑,最后像肥皂泡一样破灭这一兴衰过程。而如今面对持续高涨的国内房价,持续看空需要极大勇气,那么谢国忠百折不挠,再次抛出房价最长不超过一年破裂,他这次的预言能否实现呢?笔者认为,这次谢国忠的预测很可能成为现实,原因有三:

     原因之一:中国楼市已成为不败的神话

     前几年,随着中国房地产泡沫的不断膨胀,社会上均有知名人士预测房价将要出现拐点,但屡测屡败。而房地产大佬任志强却因预测房价如神,被戏称为“预言帝”。而今年以来,随着房价的持续走强,看空的人士大多也都偃旗息鼓,鲜有人再敢于大肆看空国内房价。如果说,2007年股市涨到6124点时,大家讨论的是“你有没有炒股票”或“你买了什么股票”,那么现在大家讨论更多的是“你买了几套房”。一时之间,“你有几套房”已成为判断财富数量的一个重要标尺。

     正如2007年的炒股热潮把很多不熟悉股市的人拖入了股票,最终无奈地独自吞尝苦果一样。现在大家见面就聊“你有几套房”也一定会让一些本来不具备这样能力的人因为虚荣或因为担心房价继续上涨,不计后果地举债买房。但是房地产能否永远延续不跌的神话就难说了,毕竟现在的房价之高,一旦其小幅下跌足以让买房者承受巨大的损失。更可怕的是,股市泡沫即使破裂,投资者动用的基本上都是自己的钱,不存在金融杠杆的撬动问题,而随着房价的不断飙升,金融杠杆越拉越大,所以楼市崩溃远比股市更可怕。

      可能有人会认为,中国的国情不同,政府不会让房地产泡沫破裂的。应该说这些年,中央政府对房地产调控不可谓不严,但是收效甚微,如今还会有多少人相信,中央政府调控房价“涨和跌”的能力?再说地方政府,由于地方税收的来源主要依赖于房地产业的兴盛,地方政府当然不希望房价大跌,但也绝非希望房价过快上涨,因为房价失控造成金融危机谁也承受不起,但是这种“不涨也不跌”的平衡的格局又能维持多久呢?正如万科董事长王石近日表示,中国楼市存在明显,一旦房价再次疯涨将可能失控而破裂,后果不堪设想,发生动乱都是可能的。

     原因之二:中国房价已经远远脱离了实际

     现在中国一二线城市的老百姓要么甘心做上几十年的房奴,要么望房兴叹。因为,中国大城市的房价已经跃居世界最高梯队,如果把收入加权进去,中国的老百姓差不多正承受着世界最高房价的压榨。国际上有一个通行的房价收入比作为判断房价泡沫的参数。世界银行制定的房价收入比标准是3-4:1,联合国人居中心的标准就是5-6:1。也就是说发达国家普通民众购房只需工作3至4年的收入,最长不超过6年。即使是人口密度远高于我国的韩国、日本的房价收入比也比我国低了很多。在首都首尔地区,人们大概是7.7年的收入可买套住宅,,其他中小城市为2-3年不等。即便是日本东京,一套90-100平方米的建筑面积的精装修公寓,售价也只有3000万日元左右,工薪族的房价收入比也只有4-5:1左右。

      中国每个城市的情况不同,中小城市房价泡沫小一点,而一线城市的房价泡沫更是吓人,很多大城市、中心城市的房价收入比甚至达到了30:1,甚至45:1。笔者认为,不管是什么原因造成的,凡是违背规律,远远脱离当地民众的实际购买力的房价快速上涨很容易,但涨上去后却很难支撑长久,跌下去也快。楼市泡沫在脱离民众购买力的情况下,肯定逃避不了破裂的命运,只能说吹得越大,破裂的时候给金融和经济造成的灾难越深。

     原因之三:房价不可能脱离经济调整而不破

     近10多年来,中国经济始终保持两位数高速增长态势,而由于我国经济的高增长是源于投资和信贷扩张所得,所以货币超发现象就在所难免,鉴于人们对通胀预期的担忧,大量资金涌入虚拟经济领域,这才点燃了中国房价上涨的引擎。不过自今年初以来,中国经济便出现了调整迹像,特别是最新公布的5月份的PPI、汇丰PMI都说明了经济将步入“降速”周期内。要知道,房地产泡沫要得以维系,都是靠人们对未来收入和经济的乐观预期,都是跟着经济的繁荣兴衰而动。试想在经济形势堪忧、收入前景不明、房地产调控不断的情况下,还有多少所谓的“钢需”敢于进入房地产市场这个“是非之地”呢?未来房地产投机投资热情将逐步衰退。

     在上世纪二十年代,美国金融泡沫膨胀之时,著名统计学家罗杰 巴布森曾用了数年的时间一直看空股市,均未得到人们的重视,反而遭到嘲笑和非议。而到了1929年美国金融大崩溃之前,他又一次在华尔街午餐会上表示:“股市迟早会崩盘”。结果一语成谶,美国股市随后出现了崩盘,长达数年的经济大萧条开始。这次经济学家谢国忠看空中国的高房价也一样,从无人敢挑战楼市不跌神话,到房价已经脱离了当地民众的真实购买力,再到房价不可能脱离中国经济的基本面,这些事实都指明了中国房价泡沫已经离开崩盘不远了。

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